Haus bauen und die Kosten

Sicherlich ist unbestritten, dass es sich beim Hausbau um eine große und wichtige Finanzentscheidung handelt, die eine sorgfältige und gewissenhafte Planung voraussetzt. Schließlich verfügen die wenigsten Bauherren über so viel Kapital, dass sie den Hausbau komplett aus eigener Tasche finanzieren können. Stattdessen wird der Hausbau üblicherweise durch eine Baufinanzierung realisiert und es dauert viele Jahre, bis dieser Schuldenberg wieder abgetragen ist. Sehr häufig soll das Eigenheim aber nicht nur der aktuelle Lebensmittelpunkt werden, sondern gleichzeitig auch die Funktion einer soliden und sicheren Altersvorsorge erfüllen. Dementsprechend wichtig ist, dass das Haus so geplant und gebaut ist, dass es auch im Alter noch für Wohnkomfort sorgt und instand gehalten oder zumindest zu einem ordentlichen Preis verkauft oder vermietet werden kann.

haus-kostenBevor es an das konkrete Planen und Bauen des Hauses geht, stehen aber erst noch einige andere Punkte auf der Liste, die es abzuarbeiten gilt. So ist die erste und wichtigste Frage, ob der Bauherr tatsächlich das finanzielle Risiko eines Hausbaus eingehen möchte. Es keineswegs so, dass es in jedem Fall und automatisch kostengünstiger ist, ein Haus zu bauen oder zu kaufen als sein Leben lang ein Mietobjekt zu bewohnen. Ist sich der Bauherr sicher, dass es ein Eigenheim werden soll, geht es im nächsten Schritt darum, eine solide finanzielle Basis zu schaffen. Erst wenn feststeht, wie viel Geld der Bauherr langfristig in sein Haus investieren kann, macht es Sinn, Pläne für das Traumhaus zu schmieden. Nun stellt sich aber die Frage, worauf der Bauherr achten sollte, wenn er die Baukosten kalkulieren und ermitteln möchte, wie viel Haus er sich eigentlich leisten kann.

 

Die Kosten beim Haus bauen – so kalkulieren Sie richtig

Grundsätzlich gibt es die eine einzige Baufinanzierung, die für jeden Bauherren und jedes Bauvorhaben optimal geeignet ist, nicht. Genauso wenig gibt es eine Rechenformel, die pauschal angewendet werden kann, um die Baukosten zu ermitteln, mit denen der Bauherr rechnen muss. Die Finanzplanung und auch die Baukosten hängen vom jeweiligen Einzelfall ab, denn sowohl die finanziellen Ausgangssituationen als auch die Wünsche und Vorstellungen im Hinblick auf das Haus sind von Bauherr zu Bauherr verschieden. Dennoch gibt es einige Tipps, die sich im Hinblick auf die Kalkulation der Baukosten und eine sichere Baufinanzierung bewährt haben:

 

Die Höhe des Eigenkapitals

 

Auch wenn es immer wieder angeboten wird, sollten sich Bauherren besser nicht für eine Vollfinanzierung entscheiden. Vollfinanzierung bedeutet, dass der Bauherr ein Haus baut oder kauft, ohne dass er über Eigenkapital verfügt. Das komplette Bauvorhaben mit fremden Mitteln zu finanzieren, ist ein sehr hohes Risiko, das eigentlich nur für Bauherren mit sehr hohem Einkommen in Frage kommt. Andernfalls steht die Finanzierung von Anfang an auf wackeligen Beinen und kann schnell unbezahlbar werden, wenn sich die finanzielle Lage verschlechtert und keine Finanzreserven vorhanden sind. Als grobe Richtlinie gilt, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein sollten. Das bedeutet, der Bauherr sollte mindestens 20 Prozent der Baukosten aus eigenen Mitteln bestreiten können und die übrigen 80 Prozent durch Fremdkapital abdecken. Berücksichtigt der Bauherr bei seiner Finanzplanung nicht nur die Baukosten, sondern die Gesamtkosten des Bauvorhabens, erhöht sich der Eigenkapitalanteil auf etwa 30 Prozent. Zu den Baukosten kommen nämlich noch beispielsweise Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer hinzu. Diese Kosten sollte der Bauherr auf jeden Fall aus eigener Tasche bezahlen können und nicht über die Baufinanzierung abdecken müssen.

 

Die mögliche monatliche Belastung ermitteln

Um die Belastung zu ermitteln, die der Bauherr monatlich maximal für sein Haus aufbringen kann, muss eine Einnahmen-Ausgaben-Übersicht erstellt werden. In dieser Übersicht werden alle Einnahmen mit den Ausgaben verrechnet und der Betrag, der am Ende übrig bleibt, kann für das Bauvorhaben verwendet werden. Wichtig bei der Berechnung ist aber, realistisch zu rechnen. Das bedeutet, auf der Einnahmenseite sollten nur die Einnahmen berücksichtigt werden, die tatsächlich auch regelmäßig erzielt werden. Auf der Ausgabenseite wiederum müssen wirklich alle Ausgaben erfasst werden, zudem sollte immer auch ein kleiner Reservebetrag als Puffer für unvorhersehbare Ausgaben eingeplant sein.

 

Die maximale Höhe der Baukosten berechnen

Steht fest, wie viel Geld jeden Monat in die Baufinanzierung investiert werden kann, ist es möglich, die Höhe der Kreditsumme auszurechnen, die der Bauherr sicher schultern kann. Dazu wird mit folgender Formel gerechnet:

 

Maximale Rate x 12 x 100 : (Nominalzins + Tilgung) = maximale Kreditsumme

 

Hat die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung beispielsweise ergeben, dass der Bauherr jeden Monat 750 Euro als Darlehensrate bezahlen kann und würde er eine Baufinanzierung mit einem Nominalzinssatz von 5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent abschließen, läge seine maximale Kredithöhe bei 150.000 Euro (750 x 12 x 100 : (5 + 1)). Zu diesen 150.000 Euro wird dann das vorhandene Eigenkapital hinzugerechnet und diese Summe entspricht den Kosten, die als Höchstgrenze für den gesamten Hausbau angesetzt werden sollten.

 

Die Gesamtbaukosten ermitteln

Viele Bauherren machen den Fehler, dass sie lediglich die Kosten berücksichtigen, die für den eigentlichen Bau oder Kauf des Hauses anfallen. Zu diesen Kosten gehören die Kosten für das Grundstück sowie die Kosten für die Baumaterialien und Handwerker. Aber diese Baukosten stellen nur einen Teil der Gesamtkosten dar. Zu diesen Kosten müssen noch weitere Kosten hinzugerechnet werden, beispielsweise für den Notar, für den Grundbucheintrag sowie für die Grunderwerbssteuer. Zudem sollten die Gebühren für erforderliche Baugenehmigungen, Versicherungen und Anträge nicht vergessen werden. Ein weiterer Kostenfaktor, der ebenfalls unbedingt in die Kalkulation aufgenommen werden sollte, sind die regelmäßigen Folge-, Instandhaltungs- und Zusatzkosten. Dabei gilt, dass jeden Monat 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche eingeplant werden sollten. Bei einem Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche sollten also jeden Monat 300 Euro kalkuliert werden, um notwendige Instandhaltungsarbeiten oder unvorhergesehene, zusätzliche Bauarbeiten finanzieren zu können.

Und viele weitere Tipps rund um die Baufinanzierung gibt es hier.