Haus bauen ohne Eigenkapital

Die wenigsten Bauvorhaben können komplett aus eigenen Mitteln finanziert werden, sondern machen eine Baufinanzierung erforderlich. Als grobe Faustregel dabei gilt, dass der Bauherr über mindestens 20 Prozent der Gesamtbaukosten als Eigenkapital verfügen sollte. Nun gibt es aber auch Banken, Kreditinstitute und Baufinanzierer, die eine sogenannte Vollfinanzierung anbieten. Von einer Vollfinanzierung wird gesprochen, wenn der Bauherr sein komplettes Bauvorhaben aus fremden Mitteln finanziert, sein Haus also ohne Eigenkapital baut. Dies klingt auf den ersten Blick natürlich verlockend, denn anstatt jahrelang mühsam Geld anzusparen, kann der Bauherr bei einer Vollfinanzierung sofort mit dem Bau seines Traumhauses beginnen.

Aber ein Hausbau ohne Eigenkapital birgt hohe Risiken und muss daher noch besser und sorgfältiger vorbereitet und geplant sein als ein auf üblichem Wege finanziertes Bauvorhaben. Für den Bauherren kann es aus finanzieller Sicht schnell eng werden, wenn er beispielsweise seinen Job verliert und auf keine Finanzreserven zurückgreifen kann, die monatliche Darlehensrate und die Hausnebenkosten aber dennoch schultern muss. Das heißt nun natürlich nicht, dass eine Vollfinanzierung nicht auch funktionieren kann und in einigen Fällen kann eine Vollfinanzierung sogar durchaus eine sinnvolle Lösung sein. Dies gilt in erster Linie dann, wenn der Bauherr einen sicheren Job hat, ein verhältnismäßig hohes Einkommen erzielt und ein vergleichsweise kostengünstiges Bauvorhaben realisieren möchte.

 

Haus bauen ohne Eigenkapital – die besten Tipps

Grundsätzlich braucht jedes Bauvorhaben eine solide finanzielle Basis, denn andernfalls kann der Traum vom Eigenheim schnell zum unbezahlbaren Albtraum werden, von dem dem Bauherren letztlich nur ein großer Schuldenberg übrig bleibt. Vor allem bei einer Vollfinanzierung ist die finanzielle Grundlage aber noch entscheidender, denn wenn der Bauherr auf keinerlei Finanzreserven zurückgreifen kann, darf, salopp ausgedrückt, nichts schiefgehen. Wer plant, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen, sollte daher einige grundlegende Tipps beherzigen:

 

1. Die Ausgangssituation realistisch einschätzen.

Eine Grundvoraussetzung für eine Vollfinanzierung ist, dass der künftige Bauherr ein verhältnismäßig hohes Einkommen erzielt. Allerdings reicht es nicht aus, wenn das Einkommen momentan recht hoch ist, sondern es muss sichergestellt sein, dass sich die Einkommenshöhe auch in den nächsten Jahren nicht maßgeblich verringern wird. Zudem macht ein Hausbau per Vollfinanzierung nur dann Sinn, wenn das Haus längerfristig zum Lebensmittelpunkt werden soll. Kann der Bauherr einen Umzug aus beruflichen oder familiären Gründen in verhältnismäßig kurzer Zeit nicht ausschließen, sollte er sein Bauvorhaben noch einmal überdenken. Ein vollfinanziertes Haus wieder zu verkaufen, ist für den Bauherren in aller Regel mit deutlichen finanziellen Verlusten verbunden.

 

2. Die maximal tragbare Monatsrate nicht zu hoch ansetzen.

Da die Anbieter von Vollfinanzierungen durchaus um die Risiken wissen, erheben sie spürbare Zinsaufschläge als Risikoausgleich. Daher ist eine Vollfinanzierung immer etwas teurer als eine Finanzierung, die sich aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammensetzt. Damit der Bauherr seine Finanzierung langfristig problemlos schultern kann, ist daher sehr wichtig, sowohl die Darlehenssumme als auch die monatliche Darlehensrate realistisch anzusetzen. Als grobe Richtlinie gilt, dass die monatliche Darlehensrate in etwa genauso hoch sein sollte wie die Miete, die der Bauherr für eine Wohnung bezahlen müsste. Bezahlt der Bauherr beispielsweise anstelle einer Kaltmiete von 550 Euro künftig eine Darlehensrate in der gleichen Höhe, kann er sich bei einem Zinssatz von sechs Prozent und einem Tilgungssatz von einem Prozent ein Baudarlehen von rund 100.000 Euro leisten. Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber, die monatlich tragbare Darlehensrate wirklich realistisch und im Zweifel lieber etwas knapper anzusetzen. Neben der Darlehensrate müssen nämlich auch Nebenkosten wie beispielsweise Wasser und Strom finanziert werden und diese sind bei einem Haus in aller Regel etwas höher als bei einer Mietwohnung. Insgesamt gilt die Empfehlung, dass für die Darlehensrate maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens angesetzt werden sollten.

 

3. Sondertilgungsrechte vereinbaren.

Einige Experten empfehlen, anfänglich einen Tilgungssatz von zwei, besser drei Prozent zu vereinbaren, damit die Finanzierung möglichst schnell zurückbezahlt ist. Ein hoher Tilgungssatz führt natürlich zu einem schnelleren Schuldenabbau, lässt gleichzeitig aber auch die Höhe der Darlehensrate steigen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte anstelle einer zu hohen Tilgungsrate besser Sondertilgungsrechte vereinbaren. Dadurch hat der Bauherr die Möglichkeit, immer dann Sonderzahlungen zu leisten, wenn er Geld übrig hat. Für die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten verlangen die meisten Baufinanzierer zwar Gebühren, aber der Bauherr ist dadurch flexibler und nicht dauerhaft an verhältnismäßig hohe Raten gebunden.

 

4. Lange Zinsbindungsfristen wählen.

Bei einer Baufinanzierung wird der Zinssatz meist nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindungsfrist bezeichnet und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist werden die Darlehenskonditionen neu verhandelt. Ist der Kapitalmarktzins zwischenzeitlich gestiegen, steigt auch der Zinssatz für die weitere Baufinanzierung. Für den Bauherren bedeutet das, dass er künftig entweder eine höhere Darlehensrate bezahlen oder die Laufzeit seines Darlehens verlängern muss. Bei einer Vollfinanzierung ist es daher sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu wählen, am besten für 15 oder sogar 20 Jahre. Der Bauherr profitiert dann zwar nicht von möglicherweise niedrigeren Zinsen, hat dafür aber Kalkulationssicherheit und muss nicht befürchten, dass seine Darlehensrate steigt.

Und hier noch ein paar weitere Tipps rund um die Baufinanzierung.