Wer sich dazu entschließt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, trifft damit sicherlich eine der größten, wichtigsten und gleichzeitig teuersten Entscheidungen seines Lebens. Dabei ist sicherlich unbestritten, dass es sehr verlockend erscheint, Herr in seinen eigenen vier Wänden zu sein. Hinzu kommt, dass Immobilien als vergleichsweise sichere Geldanlage gelten und insofern ein solider Baustein der Altersvorsorge sein können. Allerdings dürften die wenigsten Bauherren den Kauf oder Bau einer Immobilie komplett aus eigenen Mitteln realisieren können. In der Praxis bedeutet das, dass dem Traum vom Eigenheim zunächst einmal lange Jahre für die Tilgung der Schulden gegenüberstehen. Zusätzlich zu den Darlehensraten müssen aber auch die Neben- und die Instandhaltungskosten geschultert werden, außerdem können jederzeit unvorhersehbare Reparaturarbeiten fällig werden. Damit der Traum von den eigenen vier Wänden langfristig finanzierbar bleibt und sich nicht zu einem finanziellen Albtraum entwickelt, will die Baufinanzierung also sorgfältig geplant, gut durchdacht und gewissenhaft kalkuliert sein.
Worauf Sie bei der Baufinanzierung achten müssen
Es ist sicher nicht möglich, pauschal und allgemeingültig zu empfehlen, welche Finanzierungsvariante gewählt, wie lange die Laufzeit und die Zinsbindungsfrist vereinbart und wie hoch die Tilgung angesetzt werden sollte. Alle diese Entscheidungen hängen immer von der individuellen Ausgangssituation ab, die übrigens auch darüber entscheidet, wie viel Immobilie sich der künftige Hausherr überhaupt leisten kann. Trotzdem gibt es grundlegende Tipps, die berücksichtigt werden sollten, damit die Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht.
Eigenkapital und Fremdkapital
Grundsätzlich sollte in das Eigenheim möglichst viel Eigenkapital und möglichst wenig Fremdkapital investiert werden. Als grobe Faustregel gilt dabei, dass der Anteil an Eigenkapital mindestens 30 Prozent betragen sollte. Kann der künftige Hausherr weniger als 25 Prozent an Eigenkapital einbringen, sollte er sein Bauvorhaben lieber noch ein wenig verschieben. Es gibt zwar auch Banken, die sogar eine Vollfinanzierung ermöglichen, wodurch das Bauprojekt dann zu 100 Prozent fremdfinanziert ist. Dabei handelt es sich aber um eine extrem risikoreiche Variante, die letztlich nur für Bauherren mit hohem und sehr sicherem Einkommen geeignet ist.
Es gibt einige Finanzexperten, die das Gegenteil raten und empfehlen, das Bauvorhaben über Fremdkapital zu finanzieren und das Eigenkapital stattdessen in rentable Anlageprodukte zu investieren. Die Idee hinter dieser Strategie ist die, dass die Zinsen für das aufgenommene Fremdkapital niedriger sind als die Renditen, die durch das Investment erzielt werden können. Hohe Renditen sind jedoch letztlich nur durch risikoreiche Anlageprodukte möglich. Für Bauherren, die ihr Eigenheim selbst nutzen möchten, sind solche riskanten Modelle daher keine Option. Sie sollten stattdessen den Anteil an Fremdkapital möglichst gering halten, um so dann unterm Strich auch schneller schuldenfrei zu sein.
Etwas anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Geldanlage gedacht ist und vermietet oder verpachtet werden soll. In diesem Fall ist es tatsächlich sinnvoll, den Fremdkapitalanteil zu erhöhen, um auf diese Weise Steuervorteile nutzen zu können.
Die Finanzierungsvariante
Baufinanzierungen werden in vielen unterschiedlichen Varianten angeboten. Im Wesentlichen lassen sich die Produkte aber in zwei große Gruppen einteilen, nämlich in Annuitätendarlehen und in endfällige Darlehen. Bei Annuitätendarlehen setzt sich die Darlehensrate aus einem Anteil für die Zinsen und einem Anteil für die Tilgung zusammen. Während der Laufzeit werden die Schulden somit konstant getilgt. Da Zinsen immer nur für die noch vorhandene Restschuld bezahlt werden müssen, ist der Zinsanteil zu Beginn höher als der Tilgungsanteil. Im Laufe der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis aber, so dass die Darlehensrate gegen Ende fast nur noch aus dem Tilgungsanteil besteht. Bei einem endfälligen Darlehen setzt sich die Darlehensrate zwar ebenfalls aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, während der Laufzeit werden aber nur die Zinsen bezahlt. Der Tilgungsanteil hingegen fließt in ein Anlageprodukt, beispielsweise eine Lebensversicherung oder einen Fonds. Am Ende der Laufzeit werden die Schulden dann durch eine Einmalzahlung mit dem Guthaben aus dem Anlageprodukt getilgt. Für ein endfälliges Darlehen sprechen in erster Linie Steuervorteile, die der Hausherr nutzen kann. Allerdings ist ein endfälliges Darlehen letztlich nur für solche Hausherren wirklich empfehlenswert, die das Kapital, das für die Schuldentilgung benötigt wird, im schlimmsten Fall aus einer anderen Quelle beschaffen können. Entwickelt sich das Anlageprodukt nämlich nicht wie gedacht, kann es durchaus passieren, dass das angesparte Guthaben nicht ausreicht, um die Darlehenssumme bei Fälligkeit zurückzuzahlen.
Die Zinsbindung
Bei den meisten Baufinanzierungen wird die Zinshöhe nicht für die gesamte Laufzeit fest vereinbart, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum. Nach Ablauf dieser sogenannten Zinsbindungsfrist werden die Zinsen dann im Rahmen der Anschlussfinanzierung neu verhandelt. Als Faustregel gilt, dass der Hausherr die Zinsen für seine Baufinanzierung über einen Zeitraum von zehn Jahren festschreiben sollte. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses recht hoch, reicht eine solche Zinsbindungsfrist völlig aus. Bei niedrigen Zinsen sollte der Bauherr jedoch eine deutlich längere Zinsbindungsfrist vereinbaren. Eine möglichst lange Zinsfestschreibung ist außerdem auch für solche Hausherren ratsam, die über ein nur knappes Budget verfügen und befürchten, dass sie höhere Monatsraten infolge von gestiegenen Zinsen nur schwer schultern könnten. Selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten, können sie dann zwar nicht davon profitieren, schaffen sich aber im Gegenzug eine solide Kalkulationsgrundlage für die monatlichen Ausgaben.
Fördermittel
Spezielle Förderbanken bieten zinsgünstige Kredite für bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen an und auch jedes Bundesland hat eigene Programme zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum. Im Rahmen dieser Förderprogramme können einmalige Zuschüsse, Aufwendungshilfen oder zinslose oder zinsgünstige Darlehen vorgesehen sein. Teilweise ist es recht mühsam und kostet sowohl viel Zeit als auch Mühe, alle Details abzuklären und die Fördermittel zu beantragen. Zudem kann es eine Weile dauern, bis über den Antrag entschieden wird. Trotzdem kann sich der Aufwand für den Hausherrn sehr lohnen. Mit Vorsicht zu genießen hingegen sind Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Zwar winken hier hohe Abschreibungssätze, aber hohe Abschreibungen setzten immer auch entsprechend hohe Investitionen voraus, die zudem mit dem Denkmalamt abgestimmt sein müssen. Hinzu kommt, dass die tatsächlichen Kosten bei einem Altbau nie ganz genau geplant werden können, denn neben den offensichtlichen Sanierungs-, Renovierungs- und Umbauarbeiten können jederzeit unvorhersehbare, aber unumgängliche Maßnahmen erforderlich werden. Insofern sollte am besten mithilfe eines Bausachverständigen genau durchgerechnet werden, ob die möglichen Steuervorteile tatsächlich in einem angemessenen Verhältnis zu den erforderlichen Investitionen stehen und ob sich der ganze Aufwand unterm Strich überhaupt lohnt.